Focus on Typography
By Ben Westcott and Serenitie Wang, CNN
Updated 0530 GMT (1330 HKT) September 22, 2016
Одним из главных трендов текущего года на элитном загородном рынке стало увеличение спроса в сегменте земельных участков — по сравнению с прошлым годом количество сделок выросло почти в 1,5 раза. По мнению аналитиков «Метриум Групп», это стало следствием сокращения качественного предложения в сегменте годовых домов. При этом в категории участков без подряда сегодня представлено немало лотов в интересных локациях по адекватным ценам.
По данным «Метриум Групп», по состоянию на конец августа 2016 года на рынке элитных земельных участков в Московском регионе было выставлено на продажу порядка 460 лотов. Традиционно большая часть объема предложения в высшей ценовой категории сосредоточена на Рублево-Успенском шоссе — 39,2% от общего количества участков. С довольно серьезным гэпом следом идет Новорижское шоссе, доля которого в структуре предложения в данном сегменте равна 26,5%. Остальные же трассы не могут похвастаться серьезными объемами — доли Дмитровского, Калужского и Киевского шоссе составляют немногим более 5%, а другие трассы не дотягивают и до этого показателя.

Впрочем, если рассматривать предложение в сегменте элитной земли в разрезе площадей участков, тот тут картина несколько меняется. Рублево-Успенское шоссе лидирует уже не с таким большим отрывом — его доля 28,3% от общего объема и 126 га в количественном выражении. А у Новой Риги этот показатель зафиксирован на уровне 25,9% или 115,5 га. Замыкает тройку Киевское направление с долей 9,5% (42,5 га). Суммарная же площадь всех элитных участков в целом по рынку сегодня составляет 445,3 га.

Таблица: Текст текст текст
Таблица: Текст текст текст
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», по типологии элитные земельные участки делятся на 4 категории: лесные, на границе лесного массива, полевые и у воды. Наибольшую ценность в элитном сегменте представляют первые и последние. При этом лесных участков сегодня на рынке большинство — 36,3%, а земля у воды является дефицитным продуктом: на долю этой категории приходится только 10,9% предложения. Ровно половина всех лесных участков предлагается сегодня на Рублевке. Здесь же реализуется и самое большое количество земли у воды (на берегах Москвы-реки) — 32% от объема предложения в данной категории. А у Новорижского шоссе, где водные участки предлагаются на Истринском водохранилище или у водоемов внутри коттеджных поселков, доля составляет 22%.
Таблица: Текст текст текст
В среднем по рынку элитной загородной недвижимости стоимость сотки земли составляет на текущий момент $ 26,5 тыс.
По ценовым характеристикам вполне ожидаемо лидирует Рублево-Успенское шоссе, где средняя стоимость сотки зафиксирована на уровне $ 65,7 тыс. В тройку также входят Сколковское и Куркинское шоссе — $ 44 тыс./сотка и $ 40 тыс./сотка соответственно. При этом у второй по уровню престижности трассы — Новорижского шоссе — лишь 8-ая позиция с показателем $ 21,1 тыс./сотка. Это объясняется тем, что на Новой Риге, среди прочих, представлены участки большой площади на значительном удалении от МКАД с низкой ценой в пересчете на сотки.
Таблица: Текст текст текст
Однако если рассматривать среднюю стоимость сотки элитной земли в зависимости от удаления от МКАД, то ситуация сильно меняется. В радиусе 10 км безоговорочным лидером является Рублево-Успенское шоссе с показателем $ 87 тыс./сотка. В тройку также входят Ильинское ($ 64,9 тыс./сотка) и Новорижское ($ 48 тыс./сотка) шоссе.

На удалении от 11 до 20 км от МКАД пальму первенства перехватывает Осташковское шоссе, где средняя стоимость сотки составляет $ 72,8 тыс. Столь дорогие участки предлагаются на берегу Пироговского водохранилища, в том числе в элитном коттеджном поселке «ПИРогово».

А в поясе от 21 до 30 км от МКАД на первое место выходит Новая Рига с показателем $ 54,4 тыс. Высокий уровень достигается за счет предложения в культовых коттеджных поселках Millennium Park, «Гринфилд», Agalarov Estate, «Княжье озеро» и других.
Таблица: Текст текст текст
По данным «Метриум Групп», самый дорогой на сегодняшний день земельный участок в Московской области стоит $ 155 млн. Его площадь составляет 24,4 га, расположен он в поселке Раздоры в 5 км от МКАД. Это предложение вряд ли можно рассматривать как землю для строительство загородного дома на одну семью. Скорее, это вариант для инвесторов под размещение элитного коттеджного поселка.

А вот лот со второй позиции вполне можно рассматривать под частную резиденцию. Это лесной участок в Усово (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) площадью 4,5 га. Его стоимость составляет $ 36 млн. И замыкает тройку еще один лесной участок на Рублевке, в санатории Барвиха. При площади 1 га его стоимость достигает отметки в $ 30 млн.

В первую десятку также вошли земельные наделы на Рублево-Успенском, Новорижском и Киевском шоссе. Их стоимость варьируется от $ 17,6 млн до $ 25 млн.
Адрес ссылки
The evaluation of a good visual communication design is mainly based on measuring comprehension by the audience, not on personal aesthetic and/or artistic preference as there are no universally agreed-upon principles of beauty and ugliness.
Таблица: Текст текст текст
«Сегодня на рынке элитной загородной недвижимости отмечается дефицит качественного предложения готового жилья. Несмотря на то, что объем предложения достигает 3 тыс. лотов, требованиям потенциальных покупателей удовлетворяют крайне ограниченное количество готовых загородных домов. Учитывая это обстоятельство, часть клиентов предпочитают занимать выжидательную позицию, рассчитывая либо на снижение цен, либо на выход новых проектов. Другие же приобретают землю и строят дома, полностью соответствующие собственным потребностям. Этим и обусловлен рост спроса в сегменте элитной земли. При этом широкий ассортимент участков позволяет подобрать оптимальный вариант как по местоположению и качественным характеристикам, так и по стоимости».
Комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»


В какую недвижимость вкладывают частные инвесторы в настоящее время
По оценкам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости риелторской и консалтинговой компании «Метриум Групп», сегодня доля инвестиционных сделок на первичном рынке элитной недвижимости не превышает 5−7%. Как и в других сегментах, инвесторы выбирают проекты на старте продаж. Однако по итогам первого полугодия 2016 года на рынке элитной недвижимости только каждая пятая квартира продавалась в жилом комплексе на начальной стадии строительной готовности, а значит, по минимальным ценам.

При этом стоит отметить, что сегодня доходность от таких инвестиций составляет в среднем не более 15% годовых, тогда как в докризисный период рот цен показывал до 40−50% в год. Не удивительно, что многие инвесторы сегодня предпочитают иные активы.


Структура предложения в элитном сегменте по стадии строительной готовности (квартиры)
Таблица: Текст текст текст
Кроме того, стоит отметить отдельную категорию инвесторов, специализирующихся на вторичном рынке. Обычно речь идет о переуступке активов, когда банк реализуем залоговые объекты, причем скидки от рыночной стоимости могут доходить до 50-60%. Подобных примеров на рынке немало. Так, в одном из загородных поселков банк реализует залоговый коттедж под $2,2 млн, тогда как его рыночная цена – $4,5 млн.

Очень редко инвесторы покупают вторичное жилье от собственников. Обычно такие сделки проходят, когда продавцу срочно нужны деньги и он готов «скинуть» от рыночной стоимости 30-40%. Однако подобные случаи скорее исключение, чем правило.